相談者

• 父：83歳
• 長男：60歳
• 長女：56歳

状況

アパートを複数もっている父がいます。子供は長男、長女の２名です。
父は自分でアパートの管理を行っていますが、先日急に倒れ、数日間入院する等、体調を崩すことが多くなってきました。今は無事退院しましたが、物忘れが出始めており、認知症も心配です。
今後、認知症の程度が進んだ場合、アパートに入居希望者が出た場合や退去者がでた場合の契約手続きなどのアパート賃貸管理や修繕、相続の問題が心配です。

何もしなかった場合

• 認知症など、父の判断能力が喪失した場合には、各種の契約が出来なくなります。そうすると、アパートの賃貸管理や売却処分、大規模修繕、建替え等による相続対策ができなくなってしまいます。
• 認知症が進行すると、父が遺言書を作成することができなくなります。過去に遺言書を作成していなければ、父の相続発生後、誰がどのような財産を相続するか、相続人全員で話し合う必要があります。うまく話し合いがまとまらない場合、アパートの管理に大きな影響が出てしまいます。

成年後見制度を利用した場合

• 本人にある程度の資産がある場合には親族が成年後見人になれず、司法書士、弁護士等の専門家（家族以外の第三者）が成年後見人になる可能性が高くなります。
• 本人にとって意味のある合理的な理由のある支出しか認められないので、資産の積極的利用行為、例えば、将来の相続対策としてのアパートの建替え、売却等の財産の整理、処分行為ができなくなります。
• 父が遺言書を作成していないと、父の相続発生後、遺産分割協議を行い、誰が何を相続するかの話をまとめる必要があります。

民事信託・家族信託を利用した場合

所有者である父を委託者、長男を受託者、受益者を父として、アパートと金銭を信託財産とする信託契約を行います。（注）

• 将来、父が判断能力を失う状態になった場合でも、受託者である長男が財産管理処分権限をもっているため、入退去時の賃貸借契約の他、大規模修繕、建替え、売却を行うことができます。
• 信託契約書の中に、将来相続が起こった場合に、どの物件を誰が相続するのか残余財産の帰属先を定めておくことができるため、父の想いを定めておけば、別途遺言を作成することなく、また、相続発生後に遺産分割協議をしなくても、信託契約書で定めたとおりに財産を相続させることが可能となります。

（注）委託者と受益者が父であるので、不動産の名義を受託者である長男に変更しても、信託設定時に不動産取得税、贈与税や譲渡所得税などは発生しません。